三大新盘，直指2万+！实踩邻东区9盘：皆是大盘，价格有回落

东区房价高企，火炬相交处成为承接之地。

如果你仔细观察，会发现此前已经售罄的凯茵、万科柏悦湾、保利林语，抑或是目前金色年华等，皆是网签套数前10常客，足以见热度。

▲此次踩盘项目

优劣明显，与东区相比，火炬邻东区学区成为诟病，但在快速接洽市中心资源与连接深中通道的优势上，这里成为刚需投资两相宜的热门选项。

4月8日，武汉终解封，国内新冠疫情进入新的阶段。火炬邻东区又有哪一些新的变化？我们继续戴上口罩，继续跑盘。

富逸城.臻誉

品质盘难得推优惠，一口价1.64万/平起

疫情之下，口碑坚挺盘也难得打出了一口价，该项目即是富逸城臻誉。

目前，其主推2栋建面约109-130平三至四房，在推出一口价后，毛坯折后1.64万/平起。相较之前，有1000-2000元/平的优惠，且有部分楼层不赖。

▲沙盘图

项目最大的亮点，当属品质。在销售向房叔介绍的自信过程中，可以一见端倪。

而这点，在是现楼交付的展示面上，直观又极具冲击力。

▲项目外立面

关于品质，我可以简单提几个细节。

其一，走向样板房的园林所用的植被，均是大树品种，而不是光秃秃的树苗；

其二，自信的在清水房内做了全屋功法，展示工艺细节；

其三，用料讲究，比如阳台栏杆抬高、阳台玻璃门三重扣与无缝关闭设计以及走进小区的动线，均彰显了尊贵感。

▲项目部分园林与工艺展示

在众多大盘的打造中，富逸城可谓进度相当缓慢，目前所卖为一期，后续还有二三期。

配套上，自带有约8.5万平的购物中心，已于去年12月19日正式动工。

▲商业地块现状

房叔在现场看到，目前商业地块多台挖掘机在施工，仍然处于平整状态。

该工程有两个亮点，第一是地下车库将会连通长江路下穿隧道“孙中隧道”，第二个是目前已经签约万达影城。

▲商业地块效果图

规划上，富逸城商业中心，除了购物中心TOPPARK外，还有高端写字楼、公寓。

从上面效果图可以看出，商业部分有3栋高楼，最高的位于孙文东路一侧，这意味着2栋的视线届时会有所遮挡。

户型方面，两个户型的打造均定位为舒适性。

▲108平户型图

其中108平户型为三房竖厅设计，大阳台、三开间朝南、动静分区，满足方正实用的要求。

▲130平户型图与样板间

130平户型则更为阔绰一些，打造为四房，双阳台南北通透，且主阳台面向实景园林，另外主人房空间多了专属衣帽间，整体感观有一定的提升。

▲销控板

较为难得的是，项目目前推出了几套一口价单位，已有几套挂上销控标签。截止房叔离开时，2栋401户型低至1.64万/平、2栋901户型售价1.66万/平，均还在，非常吸引人。

广联博爵

高赠送88平三房两卫，毛坯售价破1.9万/平

凭借着高赠送率，位于中山六路66号的广联博爵，也一直备受关注。

该项目目前主推19栋，为两梯四户，主打建面约88-108平的三至四房，毛坯均价1.8万/平。

▲沙盘图

户型最大的亮点为高赠送上，去年其就因为推出“建筑面积118平，实用面积也是118平”新货，被广泛讨论。

88平户型为三房两卫，从样板间上看，确实与市面上100平建面三房无异。

▲88平户型图

就算最小的一个房间，仍能放下1.5米床。同时，厨房位置也有赠送面积，使用率颇高。

▲88平样板房

108平户型，则更加实用，赠送面积位于入户花园与客厅对接处，足够多做一个房间，也可扩大客厅；客厅采光充足，景观阳台与餐厅窗户成南北通风。

▲108平户型图

只是高赠送，并不意味于高性价比。

▲算价单

房叔分别算了两个户型的算价表，位于13楼03单位的88平单位，现场95折后，单价19281元/平；位于7栋01单元的108平单位，折后18078元/平。

相对108平户型，88平小户型贵了很多。

▲沙盘图

同样是大盘，项目配套上，广联博爵打造有一个幼儿园、三栋岭南风情商业楼和一个游泳池，且每栋住宅一楼都以架空层的形式做了一个休闲娱乐中心。

目前一期已交付，在在售的最新组团中，物业使用了万科物业，管理费为2.5元/平/月。此外，项目对面即为BRT领秀城站，位置确实便利。

▲万科物业展示板

综上，项目88平三房两卫确实稀有，与前一阵子房叔所写的万科金域中央神户型相似。

只是如此毛坯单价，与东区万科正在推的2万起的87平三房两卫，且带有好学区单位相对，你会选哪个呢？

合强熹时代

仅为3栋，折后价1.65万/平有所回落

临东区的火炬小盘不多，合强熹时代是为数不多的一个，该项目与德宝怡高仅一路之隔。

目前，该项目主推1栋建面约95-120平三四房，带装修折后均价约1.65万/平。

▲沙盘

项目整体不大，仅三栋住宅，总户数不足300户，自身打造有幼儿园、超市、健身设施、会所等，能满足业主一定的日常生活需求。

▲户型图

户型上，主推95/111/120平三种户型。

其中，95平为三房，111平为四房，但书房面积并不大，放上1.5米的床后会显逼仄。

▲户型图

在三个户型当中，111平赠送面积相对较多，且采光充足、三面朝南，相较而言，售价性价比相当不错。

▲冰箱位在外边

需要提醒的是，项目三个户型，厨房面积都不大，因为都没有预留冰箱位置，需要摆放在餐厅。

▲价格（仅供参考）

售价方面，房叔分别计算了5楼与9楼的价格，折后售价在1.64-1.67万/平之间，与2019年9月首开时的开盘均价1.7万/平相比，有一定的小回落。

▲右上部为项目

在扎堆的临东区盘中，合强熹时代带装修1.65万/平，已是片区低位，如果可接受项目小与厨房冰箱位的问题，倒不失为一个入手选择。

德宝怡高

毛坯均价1.6万/平，户型断层严重

合强熹时代一路之隔即为德宝怡高，该项目已吸引了万科等企业入驻。

德宝怡高分四期开发，即“德、宝、怡、高”，连读起来为英文“Double Eagle”，即双鹰之意。目前在售的是宝区，未来将会推出怡区，为别墅及洋房组合。

▲沙盘图

该项目目前主推宝区1/2/3栋，主打建面约96-150平二至四房，在售均价为毛坯约1.6万/平。

该项目户型设计，一直是购房者诟病地方。为何？

▲沙盘图

一方面，销售向房叔表示，其所推楼栋处于中间面积的105/116平三房已售罄，目前在售仅剩97平两房、135平三房、150平四房，跨度很大。

▲户型图

另一方面，户型的使用率并不高，以96平为例，只能做到两房，且无法扩展，出彩处不多。

相对而言，150平户型相对宽敞，双阳台同一朝向，视野广阔，但对于这么大的一个户型，却没有很强烈的视觉冲击，利用率不高。

▲样板房

总而言之，作为一个大盘，除了基本配置外，德宝怡高配有高尔夫公园、创意艺术中心等打造，是不错的加分项。

但在售户型出现严重断层，刚需户型已经售空，剩余户型无论是96平二房，还是150平四房，站在刚需者角度，性价比都不高。

金色年华

一口价最低1.68万/㎡，优惠近2千/平

临东区板块，最受关注的当属金色年华，近期遇到了不小的争议，此文抛开，只讲现场。

▲沙盘图

该盘总占地346亩，总户数2852户，为本次踩盘中体量最大的项目。如何体量，小区内配套打造有幼儿园、商业楼、及临街商铺、游泳池等。

是的，该盘还有逾100多亩的二期尚未开发。

▲博爱路上楼盘众多，拍于去年8月

项目于上周末推售14栋，主打建面约110-117㎡三四房，位于游泳池旁，且前后为花园，属于楼王单位，带装修均价为约1.9万/平。

户型方面，110平三房方正，带有一个赠送一半面积的房间。

▲户型图

117平户型，则是3+1户型，双阳台南北通透，“+1”房间可拆，与客厅相连，可设计成6米大横厅，使用率较高。

既可做四房，又可做横厅大三房，十分讨喜。

▲样板房

门口过道有微倾斜，交标中包含了门外的鞋柜，销售向房叔可以增加私密性。

项目园林仍在建设，除了交付的一期中可看到部分园林展示外，目前可看到的整体实景还不算多。

▲项目园林仍在动工

房叔算了6栋的117平单位，折后单价为1.86万/平；目前项目有部分一口价单位，最低1.67万/平，较14栋有2000/平的差价。

▲价格对比（仅参考）

整体而言，相较于金色年华去年姿态比较高的“不降价、奔至2万”，今年有所调整。

远洋新天地

虽刺破2万/平，但仍下调1-2千/平

远洋新天地，是此次踩盘当中最为低调楼盘，但楼盘价格均价却是唯一过2万者。

项目目前主推14栋，两梯四户，26层设计，主打建面约90-118平三房，带装修在售均价约2-2.1万/平。相较于去年2.1-2.3万/平的售价，也有所回落。

▲远洋新天地沙盘图

有意思的是，其中4个户型均为3房设计，区别是90平仅有一个卫生间。

销售向房叔表示，样板房位于2栋，面积段较14栋有所不同，但户型一样。

▲鸟瞰图

就样板房对应的01户型来说，客厅宽敞，阳台朝向园林景观，房间布局合理但亮点较少，赠送面积也不多。

▲户型图

值得一提的是，项目品质感打造比较出色，装修交标在区内当属第一，双层隔音窗，带小型新风系统、品牌厨房器具、智能家居系统等一应俱全。

近一年，该项目主打的宣传点即是：荣获过2019年詹天佑优秀住宅小区金奖。

▲样板房

另外，该项目从2019年末就主打香港客户，除了开通了港珠澳直达巴士，还尝试从港澳社交软件打广告。据可靠信息称，项目因此途径产生过不少成交。

远洋新天地，对比其他楼盘而言，更精致但价格更贵；而与同样注重品质的富逸城臻誉对比的话，则性价比略低一些。

鸿瑞壹品：

备案价最高2.5万/平，下半年开卖

之后，房叔又去了鸿瑞壹品，项目尚处于筹备阶段，相关人士向房叔透露，现在仍在做内部调整，5-6有可能入市，预估最快下半年开盘。

▲项目外立面

鸿瑞壹品，备案名为鸿瑞花园，位于火炬区濠东路8号，最大的亮点是，距离中山站驾车路程2公里，直线距离1公里。

▲中山站距离项目不远

项目建设用地面积104829.3平，一共包括13栋住宅和1所公建小学，容积率2.3，绿地率37.58%。

▲宣传标语

从宣传标语中看到，片区的交通资源已经成为近项目重点突出的环节。项目建设上，目前大部分楼栋已经封顶。

房叔在现场探访中，项目内有工人施工，但人数不多。

按照此前了解，项目将首推2/7栋，约109-163平米的三四房单位，预计带装修出售。（以开发商公布为准）

▲图/中山发改局 红色为最高价绿色为最低

年前，该盘于中山发展与改革局首次备案，备案楼栋包括1/2/7栋，其中1栋分A、B座，2梯4户；2栋为2梯4户，7栋2梯3户，均为29层高，一共约420套单位，价格正式公示，价格区间为16667-250000元/平。

▲分布图

户型方面，项目所推产品改善属性较强，面积较大，而且布局设计上不同于市面上大多数户型。

如7栋的户型，2梯3户，最大面积的户型163平四房设计了双套间，其中一个南向主人房带阳台设计。

同时还有一个127平三房户型，在次卧也设计了阳台。

再看2栋户型，其中118平三房户型，做了横厅设计；140平四房户型景观阳台横跨客厅和次卧。

在未来的规划中，项目北侧将建一所公办小学。

小学投资1.2亿，总建筑面积约17100平，占地12939平，共2栋5层建筑物，其中一栋为教学楼，一栋为宿舍楼。

▲公示板

▲右下角山边矮建筑为小学

从去年的航拍可见，小学其中一栋建筑已经有几层，另一栋尚未冒尖。同时，中间大片黄泥位置是项目小区的园林绿化。

博爱路华鸿

最快5月有新动作，板上钉钉2万+？

去年10月1日，博爱路上华鸿璟悦轩开放售楼处，接受咨询登记。最新消息透露，该项目最快将于4月底5月初，迎来”新的动作“。

▲项目现状

据房叔了解，项目首推6栋，楼高30层，2梯3户，户型有建筑面积约146/153/162平四房，带装修出售，价格待定。

▲项目沙盘

该盘位于博爱七路与景观路交界，属火炬区，对面为永怡聚豪园，正好处于万科柏悦湾入口的旁边，同时占据着柏悦湾一期景观卖点的区域。

▲2019年9月航拍

据前期资料显示，项目总占地75亩，总建筑面积逾10万平，密度2.0，绿化率38%，项目由6栋27至30层洋房和38套双拼及联排别墅组成，总户数为652户，停车位供954辆。

▲沙盘分布

宣传资料显示，该盘为本地开发商华鸿地产打造，以顶豪体系定制，引入万科物业。其产品包括260-400平别墅和97-162平高层洋房。

其中，小区园林融合长江水库天然湖泊、五桂山脉原生自然山林、高尔夫果岭、环墅多样内湖、别墅私属花园、景观公园，形成6重景观。

▲华鸿璟悦轩效果图

景观将是该盘的最大卖点，高尔夫果岭近在旁边，高层住宅还可看五桂山景。

首推户型偏向改善型，由于现场未开放样板间，无从得知装修标准，但从项目定位来看，装修标准基本可参照东区华鸿珑悦轩的标准。

▲沙盘图

高层住宅产品外侧靠近路边，1/2/3/为一字楼，1梯2户，南北朝向，靠近博爱路；4/5/6栋为2梯3户，东西朝向，靠近景观路。

6栋的位置是西侧靠近景观路，相比博爱路噪音会比较小。

▲6栋户型图，01、03靠路边

路透社消息，此前有周边楼盘销售向房叔表示，华鸿璟悦轩的售价或将一举创下板块内新高，甚至刺破2.5万/平以上。

傲峰花园

博爱路上高低配项目，大概率现房销售

傲峰花园，位于博爱路上，金色年华东侧，与永怡聚豪园一路之隔。

作为博爱路上的高层配别墅楼盘，并带有22套别墅的项目，博爱路上东区和火炬交汇的板块来说，极为稀缺。

▲效果图 图/flmoon

从打造上看，该盘包含1栋26层商住楼、2栋24层住宅楼、6栋26层住宅楼、22栋3层住宅楼、2栋3层商业楼、1栋2层商业楼、1栋7层公建配套楼及1座地下室。用地面积75057.80平方米，总建筑面积154821.43平方米。

该盘动作不快，目前为见入市动作，部分高层可见已经20多层的高度。

众所周知，其周边的项目房价一度冲上2万+，而这个盘低调建设，一直未见入市，也很可能是会现房销售。

▲左侧为傲峰花园

此外，住宅产品则靠近路边，大概率会拥有不同程度的噪音，届时看开发商将如何打造。

得益于博爱路，项目具备了“卖高价”的基本条件，将适时亮相。在近期的探访中，由于动工近2年，傲峰花园多栋建筑已经封顶或接近已封顶状态。

房叔有话说

此次的火炬临东区区域踩盘，房叔得出了几个有意思的点：

其一、地段对房价仍有绝对的影响。整体均价约1.8万/平，最底1.65万，仅一盘冲破2万，火炬教育、医疗及行政资源的缺失，短期内难以撼动东区的地位。

其二、大盘占比高，自身增值配套成重要卖点。7个在售项目中，自带幼儿园的项目有6个，而富逸城、德宝怡高、广联博爵，更自带大型综合商业体。

其三、疫情之下，购房者发生变化。据楼盘反应近期看房者中，改善型的比例在稳步上升。对于部分品质优异，性价比高的项目，会是个利好。

其四，部分项目售价有回调与让步，算是个不错的入手时机；其五，三大新盘，似乎锚点都标在了2万/平之上，令人期待到时的市场反应如何。

对此，关于临东区这个板块，你怎么看，欢迎文末与我们交流。

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